たとえば住宅を、住宅ローンを組んで購入したけれども、支払を滞納してしまったという場合、通常は、債権者（住宅ローン会社）が、裁判所に競売の申立をして、競売にかけて、一番高い値段をつけた人が競り落とします。
競売の場合は、手続きは全て民事執行法という法律の手続きに基づいて行われるので、引越し時期や滞納税金などの処理では融通がききません。
これに対して任意売却というのは、仲介に入った不動産業者と債権者（住宅ローン会社等）が話し合いにより売却価格や引越し時期などを決めて、一般の不動産流通市場で販売をする方法です。
任意売却のメリットは、「任意売却のメリット」で詳しく説明してますが、引越し時期で融通がきくということで、利用する人が増えておりまた、債権者の側も、任意売却は不動産競売と比較して費用と時間を節約できること、販売価格も競売より高くなるのが通常ですので、任意売却を推奨するケースが増えています。

すべての権利関係者（所有者、主債務者、連帯保証人、連帯債務者、各抵当権者）の同意が必要となり、各抵当権者が主債務者、連帯保証人からの任意売却の申出を受け、また、所有者が決定した専任の媒介業者（不動産業者）からも各抵当権者へ、売却、販売の合意を取ってはじめてスタートをすることができます。
任意売却は一般市場価格（相場）での売却を基本とし、最終、買主が見つかった時点で、各抵当権者と売却金額、配分金額の合意、承諾をいただいて、はじめて成立します。

6ヶ月間延滞しつづけると予告があり、その後「期限の利益の喪失」と言いまして、 住宅ローンの残額の一括返済を求められます。 住宅を残そうと思うのであれば、住宅貸付債権条項つきの個人民事再生を申し立てる必要がありますが、それをしないと、競売手続きにかけられてしまいます。
金融機関から「代位弁済」の通知がきた後、６ヶ月を経過しますと、住宅貸付債権条項つきの個人民事再生も利用できなくなります。