任意売却

任意売却

「任意売却」というのをご存知でしょうか?

たとえば住宅を、住宅ローンを組んで購入したけれども、支払を滞納してしまったという場合、通常は、債権者(住宅ローン会社)が、裁判所に競売の申立をして、競売にかけて、一番高い値段をつけた人が競り落とします。競売の場合は、手続きは全て民事執行法という法律の手続きに基づいて行われるので、引越し時期や滞納税金などの処理では融通がききません。

これに対して任意売却というのは、仲介に入った不動産業者と債権者(住宅ローン会社等)が話し合いにより売却価格や引越し時期などを決めて、一般の不動産流通市場で販売をする方法です。 任意売却のメリットは、「任意売却のメリット」で詳しく説明してますが、引越し時期で融通がきくということで、利用する人が増えておりまた、債権者の側も、任意売却は不動産競売と比較して費用と時間を節約できること、販売価格も競売より高くなるのが通常ですので、任意売却を推奨するケースが増えています。

 

任意売却を実行するためには、

すべての権利関係者(所有者、主債務者、連帯保証人、連帯債務者、各抵当権者)の同意が必要となり、各抵当権者が主債務者、連帯保証人からの任意売却の申出を受け、また、所有者が決定した専任の媒介業者(不動産業者)からも各抵当権者へ、売却、販売の合意を取ってはじめてスタートをすることができます。任意売却は一般市場価格(相場)での売却を基本とし、最終、買主が見つかった時点で、各抵当権者と売却金額、配分金額の合意、承諾をいただいて、はじめて成立します。

 

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合、

6ヶ月間延滞しつづけると予告があり、その後「期限の利益の喪失」と言いまして、 住宅ローンの残額の一括返済を求められます。 住宅を残そうと思うのであれば、住宅貸付債権条項つきの個人民事再生を申し立てる必要がありますが、それをしないと、競売手続きにかけられてしまいます。金融機関から「代位弁済」の通知がきた後、6ヶ月を経過しますと、住宅貸付債権条項つきの個人民事再生も利用できなくなります。
ですから、住宅ローンを滞納している人は、すぐに、当事務所にご相談ください。
当事務所では、専門の住宅アドバイザーが、ご相談者の経済状況に照らして、
①住宅を残すための方法、
②住宅をあきらめるときの最善の方法を、アドバイスいたします。

 

このような方はぜひご相談ください。

  • 生活が苦しくて住宅ローンの返済が大変だ!
  • 住宅ローンが滞納している!
  • 銀行から督促状や一括弁済の通知が来た!
  • 競売開始決定通知書が届いた!
  • 債務整理を含めて売却を考えている!
  • 任意売却後の残債務の整理が不安だ!

 

 

任意売却のメリット

市場価格に近い価格で販売できるため、残債を減らすことが可能です。

競売によって不動産を売却される場合、買い手側も、だいたい市場相場の50%程度で取引きされていることが多いようです。これに対し通常の不動産売却と同様に一般の購入者(買主)に対し売却するため、買主は実際にその住宅を内覧し住宅ローンを利用することが可能です。よって物件の条件により異なりますが、おおよそ市場相場の80%程度での取引きが多いようです。このように任意売却による不動産の売却は、「競売」より有利な条件で売却ができる可能性があるため、売却後に残る債務がより少なくなります。

 

引越し費用などの余剰金を確保することも可能です。

競売では一切手元に資金を残すことができませんが、任意売却の場合は、債権者(借入先の金融機関等)と話し合って、売却代金の中からいくらかを新しい生活のための引越資金として手元に残すことができます。
債権者(借入先)が引越代を必ず払わなければならないと法律で決まっている わけではありません(任意売却でも競売でも同じです)。

 

ご自身の意思で決断できるため、前向きな再スタートが可能。

  • 計画的に新生活の準備ができる。
  • 時期の希望をある程度聞いてもらえる。
  • 交渉により、少しずつ無理なく返済できる。

 

普通の売却と形態が近いので、隣近所の方には延滞で売ることを知られないで済む。

差押から競売の流れで自宅が売却される場合、謄本に差押えの事実が表記され。また、「競売」の事実が官報により公示され、同時に多くの入札業者が物件確認のため、突然「家を見せてくれ」などと訪問を受けることが多く、プライバシーがない状態になってしまいます。

これに対し、「任意売却」によって不動産を売却する場合、通常の不動産売却の方法とまったく変わりませんので、隣近所の方に知られずに売却を行うことが可能です。購入希望者が内覧をする際も、事前に不動産業者から連絡があり営業マンが同行して様々な配慮がなされるので安心です。秘密厳守で対応。ご近所に事情を知られることがありません。家族のプライバシーを守ります。

 

競売とは

借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てその結果裁判所が売却する不動産を競売物件といいます。その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札することを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。

  • 競売による売却代金はすべて債権者への返済に充当され、引越しなどの費用は すべて ご自身の負担となります。
  • 競売では市場価格の2~3割は安く売却されてしまうため、任意売却をするより残債が多くなってしまいます。
  • 競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。そして、これが最低売却価格になります。この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されています。
  • 競売では、残債の支払いについて柔軟に対応してもらうことは難しく、基本的には一括返済を迫られます。
  • 競売になっても債務は残ります。その残った債務の交渉などを、ご自身で行わなければなりません。

 

 

競売で落札された後、住居を明け渡さない場合は、執行官による 強制執行が行われます。

  • 強制執行に抵抗した場合、部屋の鍵を強引に開け、家財道具一式も運び出されます。場合によれば、不法侵入で訴えられます。
  • 競売が実行されると、登記簿謄本に「競売」と表示されます。
  • 競売で落札された場合、即刻の立ち退きを要求されることがあります。
  • 連帯保証人がいる場合、競売が行われると、連帯保証人にも残債の請求が行きます。支払えない場合は、連帯保証人の不動産が競売にかけられる可能性もあります。

 

新聞・住宅情報誌、インターネットや裁判所などで物件の住所や写真などの情報が公開されるため、ご近所の方などに競売になったことを知られてしまう可能性が高くなります。

 

任意売却の費用とは

任意売却にかかる費用はございません。

  • 報酬は、債権者(お借入先の金融機関等)に了解を得て、任意売却で得られた代金の中から配分していただく仕組みになっています。
  • 電話料・相談料・紹介料・報酬の費用を相談者の方から持ち出してご負担いただくことは一切ありません。
  • 成約できなかった場合は手数料も発生しませんし、別途費用を請求することもございません。

※ 印鑑証明書や住民票・固定資産税評価証明書等取得費用など実費をご負担いただく場合がございます。


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